南国早报全媒体记者：李靖云

8月28日，央行、金融监管总局出台新规，个人商业住房贷款最长年限由30年上调至40年。南国早报全媒体记者走访南宁房产中介，以及致电多家银行获悉，该新规目前在南宁进入实操阶段，多数银行已落地相关受理规则，可按新规要求受理客户贷款申请。新规落地后，市民咨询热度大幅攀升，大众重点关注办理条件、年龄限制以及存量房贷能否同步延期等核心问题。

多家银行已落地新规

记者联系多家驻邕银行核实该项新规落地进度，多数银行客服表示，目前可按要求正常受理40年期房贷贷款申请。房贷最终期限不固定，将结合借款人意愿、年龄、收入、征信等多重因素综合判定，由借款人和经办银行协商确定，具体细则需以对应贷款经办行要求为准。

工行、建行全国客服人员介绍，客户可直接联系贷款经办行提交年限延期申请。其中，工行客服提示，市民可通过电话按键操作，直接接收本次房贷新政的官方解读短信。工行南宁某支行个贷专员特别说明，新规不会自动将存量房贷的30年期限调整为40年，所有年限延期业务均需客户主动申请，银行将结合客户延期原因、后续还款能力综合评估，与客户协商确定最终贷款年限，相关业务需前往银行线下网点办理。

华夏银行南宁分行客户经理也表示，该行已正式执行房贷年限新政，符合资质的客户可正常申请40年期商业房贷。

市民重点咨询房贷年限

“近期到访看房的客户，大多会主动咨询40年房贷的办理事宜。”南宁青秀区一家房产中介的置业顾问张先生介绍，刚需年轻群体、改善型购房家庭对本次新规关注度最高，核心诉求集中在新规落地后月供降幅、购房成本变化等方面。

计划购置首套房的南宁“90后”市民张先生，给记者算了一笔明细账单：以贷款100万元、年利率3%、等额本息还款方式测算，30年期房贷月供约4216元，40年期房贷月供约3581元，每月可减少还款金额635元左右。“月供压力大幅减轻，手头可支配资金更多，能更好覆盖日常开支，对刚需购房者十分友好，我也在持续跟进各家银行的具体办理流程。”张先生说道。

多家房产中介工作人员反馈，此前不少年轻购房者因月供压力过大，被迫推迟购房计划。新规出台后，市场购房意愿有所回升，门店看房带看量有望稳步上涨。华夏银行南宁分行客户经理也表示，近期客户关于40年房贷年限的咨询量明显增多，但目前暂未收到正式办理申请。

获批贷款年限因人而异

房贷年限延长新规落地后，不少存量房贷市民关心自身能否申请延期减压。2025年7月，当时45岁的南宁市民廖女士贷款购置了一套二手房，办理了30年期限的等额本息房贷，目前月供约3400元。还款满一年后，廖女士希望借助新规延长贷款年限、降低月供，但顾虑延期后还款年限过长、超出现有审批规则，对自身申请资格存疑。

针对市民集中关注的贷款资格、年龄限制、存量房贷延期等问题，南宁多家银行明确，40年仅为房贷最长年限上限，并非强制固定年限，借款人无需足额贷满40年。最终可获批贷款年限不设“一刀切”标准，由银行结合借款人综合资质评估后，双方协商确定。

目前各家银行审批普遍沿用“75减龄”风控准则，即个人住房贷款最长年限，不得超过75年减去借款人实际年龄。按照该规则，45周岁购房者最长仅可获批30年房贷，无法申请40年最高年限，年龄成为申领超长房贷的核心门槛。除年龄外，个人征信、收入流水、房屋房龄均为重要审核指标，多数房龄较老的二手房，难以获批40年最长贷款年限。

还有人问：如果此前的房贷年限是30年，目前已还20年，可以根据新规延长10年吗？据了解，针对不同房贷状态的客户，办理规则有所区分：尚未放款的房贷，购房者可直接联系经办行申请变更贷款期限；已放款的存量房贷客户，若想延长贷款年限，需前往贷款支行线下提交申请，重新完成资质审批、签订补充协议后方可生效。此外，本次年限调整政策仅针对个人商业住房贷款，住房公积金贷款暂不执行新规，仍沿用原有年限政策。

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